【連載②】浦安の不動産価格が上昇している今、
バブルのような価格崩壊はあるのか?!

今回は、バブル期崩壊前後と現在の政府による政策を比較し、今の浦安不動産市場が「バブル」なのかを考察していきます。

❶バブルの発生と崩壊は政府によるところが大きかった！

バブルの発生と崩壊原因を見ると、良くも悪くも政府が経済情勢に与える影響が大きいということが
わかりました。それでは現在の不動産価格と政府の政策はどうなのでしょう？

上記右図は令和５年の公示価格変動率を表したものです。都心も変動率が高いですが、浦安は９・７％と周辺ではダントツに高い変動率です。更に地価推移を見ると２０１１年の東日本大震災後に価格が下がったものの、その後は上昇し続けています。この上昇率を見て「浦安の不動産市場はバブルなんじゃないか？」と言われる方が多いのです。不動産価格上昇の要因でいえば、

【バブル期】…不動産売買を後押しする政策が行われ価格が急高騰した
【現 在】…住宅取得促進税制はあれど、どちらかと言うと世界的インフレの影響が大きい

と、バブル期と現在では大きな違いがあります。理由に違いはあれど上昇していることは事実。ここで心配になるのが「バブル崩壊時のように不動産価格も急下落するのでは？」ということ。
…次はバブル崩壊前後と現在とを比較していきます。

❷バブル崩壊時のように、浦安の不動産価格は崩壊しないのか？！

◆比較検証①　政府の政策
よくも悪くも大きな影響を与える政府の政策。
現在はどんな政策が取られているのでしょう？

【バブル崩壊前後】…価格高騰に否定的。
バブル崩壊後、ものの値段が色々と下がりましたね。不動産価格にも大打撃！土地の値段も下げる政策が行われ価格は1/3に！
【現 在】…政府の姿勢は、インフレを黙認か…？
地価抑制政策により日本経済は低迷し続けました。バブル崩壊後に発生した負債を解消する過程で、リストラや賃金カットが各企業で行われたのも記憶に新しいかと思います。
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インフレは続きそう＝不動産価格も現状維持？

◆比較検証②　金利政策
不動産価格に大きな影響を及ぼす金利政策。こちらも両者で違いが見られるようです。

【バブル崩壊前後】…金利の引上げが行われた！
1989年5月3.25%から3.75%へ、同年8月には4.25%へと引き上げ、1990年に入るとさらに引き上げられ、7月には6.0%に到達！
【現 在】…低金利を維持。
バブル崩壊以降、日銀は一貫して金融緩和政策を行ってきました。1999年に導入された「ゼロ金利政策」、ITバブルの崩壊を受け2001年には「量的緩和策」を導入。それでもなかなか脱却できないデフレ対策のため、2016年には「マイナス金利政策」を導入しました。
そして、現在も…⇒「物価安定」をはかるために、現在も政策金利-0.1％を維持。
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日銀が金利を上げる政策を始めたら注意が必要かも？！

❸インフレ以外にもある！ 近年の不動産価格上昇の理由をバブル期と比較して考えてみる。

◆その①　海外投資家の登場
円安の影響もあり、都内の高層マンション等を投資目的で購入する海外投資家が増加しています！

【なぜ日本なのか？】
ニューヨークやロンドンなど、世界的な大都市から比べると東京の不動産価格はまだまだ安いんです。更に、日本は世界的に見て治安がよく住みやすいとされています。そのため、まだまだ海外からの購入は増えると予想しています。
【浦安の不動産価格上昇との関係性は？】
バブル期に海外の方が浦安の不動産を買いに来た記憶はないですが、最近は増えていますね。また、東京近郊であり都内よりも安価な浦安を視野に、家探しを始める人も増えています。そういった需要も、浦安の不動産価格上昇要因の一つでしょう。

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今後も浦安の不動産価格は上昇を続けるのではないかと予想。

◆その②　住宅ローン制度
金利と同様、住宅ローン制度も不動産価格に影響を及ぼす要因の一つ。バブル期と現在とで比較していきます。

・・・住宅ローンの歴史・・・
１９７０年代に一般的だった住宅金融専門会社 とは？

住宅資金需要が高まった70年代ですが、その頃まだ銀行は個人向けローンのノウハウが乏しかったのです。そこで当時の大蔵省主導で設立したのが「住宅金融専門会社」。銀行等の金融機関が共同出資し、住宅金融を専門に取り扱う会社です。

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【バブル期】
住宅金融専門会社によりノウハウを蓄積した金融機関は、独自の住宅ローンサービスを開始！
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順調に融資額が上がり、サービス競争が始まる。
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利用しやくすなって…不動産需要が高まった！
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バブル景気もあいまって、不動産価格が上昇！

【現 在】
「50年」住宅ローンがネット銀行にも登場！
地方銀行を中心に取り扱われていた最長50年ローン。今年の8月からネット銀行や大手銀行でも同サービスがはじまりました。

「残価設定型」住宅ローンも。
残価設定型ローンサービスも各銀行で始まっています。月々の返済額を軽減できるメリットがあり、より多くの方が住宅購入を検討できるようになりました。

・・・2010年頃～・・・

ネット系金融機関による住宅ローンの出現！
窓口を持たないネット系金融機関は、ローコストでサービスを提供。住宅ローン獲得競争で、着実にシェアを伸ばしていきました。

それもあって…
貸出金利の低下、団体信用生命保険等の充実、繰上返済無料など…サービスが充実し、利用者の利便性がますます向上し不動産購入を検討しやすくなりました。

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上記のような各金融期間の住宅ローンサービスの充実、近年の低金利も相乗効果となり、不動産需要が高まり価格が上昇していると考えられます。

❹考察

不動産価格上昇の背景、政府の政策の違いから、現在の浦安の不動産価格上昇は、バブル期のものとは違うと考えられます。また、バブル崩壊時の状況とも異なる点が多く、当時のような価格崩壊は当面起こらないのでは…と予想しています。

あくまでも個人的経験則に基づく見解ですが、今後も不動産情報をお伝えしながら、浦安の立地を活かした住宅購入や資産活用のお手伝いをさせていただければと思います。毎月第3土曜日には無料不動産経済セミナーも行っています。より詳しくお知りになりたい方はそちらもご活用ください。

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〔お話をお伺いしたのは〕

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※本稿の内容はあくまで個人的な経験則に基づく見解であり、特定の投資対象に対する将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。情報の正確性については万全を期しておりますが、その内容について保証するものではありません。記載内容は作成時点のものですので、予告なく変更する場合があります。また、本稿の情報の使用に起因する結果について、当方は一切の責任を負いません。
〈参考文献〉明海大学不動産学部教授 周藤利一氏 「地価バブル期の不動産政策」

※この内容は、フリーペーパー「浦安に住みたい！」2023年11-12月号に掲載された内容です。
※フリーペーパーに掲載されている日程が変更になる場合があります。最新情報はそれぞれの店舗・主催者にご確認ください。