今日の動画では、マンションが長持ちするための条件を解説していきます。このテーマを考えるときに重要なポイントが３つあります（画像❶）。

物理的寿命、利用ニーズがあるかどうかという社会的寿命、そして経済的寿命です。
住居用鉄筋コンクリートの物理的寿命については各専門機関が研究をしていますが、日本建築学会では65年が計画供用年数として設定しています。放っておくと65年ですが、適正な処置をすることによってコンクリートの寿命は飛躍的に伸ばせるんですね。同学会によると許容限界期間として100年というものが設定されています。
では実際には何年で建て替えられているのか。2014年時点、建て替え総数が198棟で、最も多く建て替えられたのはなんと築30～40年の間のマンションとなっているんです。100年はもたないでしょうってイメージしていた方も、さすがにこの年数では早いと感じると思うんですね。ただし、この統計はあくまで建て替える必要のあった棟数ということになります。国交省の統計資料から推測すると建て替えられたマンションは0.3%と、そもそも確率が低いんです。つまり、一部の質の良くないマンションが利用されなくなって、急激に劣化して建て替えられているということになります。
では早々に建て替えられてしまったマンションは、どんな特徴があったのかを見ていきたいと思います。一つは、年代によるコンクリートのクオリティが低かったということが挙げられます。調査時点の30～40年前は高度経済成長期で建設ラッシュ。品質のいい建築材料が確保できずに、海砂利を処理不十分なままで使われるなど、クオリティが維持できなかったんですね。当時は欠陥マンションとして社会問題化もしていました。
続いての理由、修繕計画の甘さです。1960～70年代はマンションの長期修繕計画が作成されていないケースがほとんどで、維持管理が思わしくないところが多かったそうです。そうなると管理組合での建て替えが難しくなります。なので建設業者に敷地を買い取ってもらって、別のマンションが建築される。これも建て替えの件数にカウントされています。つまり、マンションの寿命を語る上では管理体制が非常に重要ということが言えるんですね。
実例を見ていきたいと思います。ご存知の方も多いと思うんですが、写真は軍艦島です（画像❷）。

建築から100年以上経っています。最後の住民がいなくなって以降、40年以上もメンテナンス無しです。適切な管理がされなくなったことによって一気に劣化していきます。とても住める状態ではないので寿命を迎えた状態と言えることができます。
一方、適正な修繕がされた例です。旧称三井物産横浜ビルといって、現在はKN日本大通りビルという名称になっています。

1911年に完成して、軍艦島よりもさらに古い建物になります。住むことを主目的としない日本最古のRC造建物になります。こちらは計画的に修繕されてバリバリ活躍しています。
やはり管理の重要性というものが挙げられますし、利用ニーズが残り続けるエリアであるということもすごく重要です。そして、ニーズが維持されるための重要な要素の一つとして、そのエリアの人口が高い水準であることが望ましいです。

《後編》はこちらからご覧ください。

【コラムを担当】
2級ファイナンシャルプランニング技能士
宅地建物取引士

　明和地所 白石智広
YouTubeチャンネル開設以来、浦安だけでなく全国から住宅購入プランニングの問い合わせが舞い込み、賢い住宅ローンの借り方、返し方や資産形成アドバイス、家計診断などを行っている。

YouTubeチャンネル「住みかえノウハウ短大」

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