（前編はコチラ）

譲マンションは外壁の適正な修繕だけではなくて、給排水管のメンテナンスなどにも必要になるんですが、すごく大きなお金がかかるんですね。仮に経済的な問題で修繕ができない場合には早期に限界が来ます。マンションが何年もつかを考える場合にはお金の問題も非常に大事になってきます。

最近相談を受けた事例です。購入を検討しているマンションが、次回の大規模修繕の時に大きな支払いが必要になるのかどうか知りたいというご質問でした。6年前に大規模修繕が行われたマンションです。大規模修繕の周期を12年として考えると残り6年でいくら貯金できていればいいのかを計算してみたいと思います。
そのマンションは8階建てで、延べ床面積が3500平方メートルほどだったので1平方メートル当たりに218円積み立てられるのが望ましい、というのが国交省のガイドラインで定められています（編集部注・現在のガイドラインは335円に引き上げられております（表❶）。以降の金額も約1.5倍でお考えください）。お部屋の広さが64平方メートルだったので、計算すると月約１万4千円、12年間では約200万円の貯金ができれば修繕工事の問題はなさそう、というのがわかります。

前回の大規模修繕が行われてから6年経った現在の貯金額を計算してみると、約67万7000円の貯金がある状態ということが分かりました。12年間での目標貯金額は200万円だったので差額の約133万円を残りの6年間で貯金できれば、ガイドラインの数値をクリアできるということになります。計算をしていくと、毎月1万8千499円に積み立てられればいいということになるんですが、この部屋は実際には毎月約1万3千円の積立金額だったので次回の大規模修繕工事のときに、お金が足りなくなる可能性があります。途中で積立金月額の増額があればいいんですが、現時点でその予定はないそうなので次回の大規模修繕時に、一時金でまとまったお金を請求される場合もあります。
ただ、ここまではあくまでガイドラインの平均値で話をしてきています。ガイドラインにも幅が含まれているので一概には言えないですが、そういった危険性を含んでいると予測することができます。

前編からの話をまとめます。マンションは何年持つのかを考えるにあたってここまで物理的寿命、社会的寿命、経済的寿命、について考える必要があるとお話をしてきました。特に社会的寿命と経済的寿命が物理的寿命に直結するので、利便性を考えて人口の減少しにくいニーズの高いエリアで、きちんとした修繕計画があるマンションは100年もつということも十分あり得ると思います。反対に、これらの条件がクリアできないマンションは、30年、40年でダメになってしまうということも十分に考えられます。ご覧いただいている方々が検討されているそのマンションはどうなのかということを購入してからではなく、その前にきちんと調べておく必要があると思います。
さらに、そもそも購入予算自体は適正なのかどうか、大きく収入が減ったとき、将来に見込まれる大きな支出のタイミングになったとき、生活が破綻しないのかどうか、まずはそういった部分を具体的に語れるプロの方と詳細なシミュレーションをすることを強くオススメします。

【コラムを担当】
2級ファイナンシャルプランニング技能士
宅地建物取引士

　明和地所 白石智広
YouTubeチャンネル開設以来、浦安だけでなく全国から住宅購入プランニングの問い合わせが舞い込み、賢い住宅ローンの借り方、返し方や資産形成アドバイス、家計診断などを行っている。

YouTubeチャンネル「住みかえノウハウ短大」https://www.youtube.com/embed/Xs8RLtB0xN8?feature=oembed

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