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【編集部が行く!】マンション、鉄筋コンクリート造の「寿命」ってどのくらい?|株式会社明和地所

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【疑問】マンションに住んでいますが、「鉄筋コンクリート造」ってどのくらいの 「寿命」 があるのでしょうか?

日本建築学会では65年が物理的寿命とされていますが…
 まずはこちらを見てください。

築100年以上 軍艦島
築100年以上 軍艦島

かつて海底炭田の採掘地として栄えた「軍艦島」です。建築から百年以上、国内最古の高層鉄筋コンクリート造マンションとされています。最後の住民がいなくなって以降40年以上、劣化が激しく住める状態ではないので寿命を迎えた状態と言えることができます。

築100年以上 旧称三井物産横浜ビル
築100年以上 旧称三井物産横浜ビル

一方で百年以上経ってもなお現役の「旧称三井物産横浜ビル」(現在はKN日本大通りビル)もあります。この差はどこにあるのでしょう?


社会的寿命
 まずは利用ニーズが残り続けるということが重要です。ニーズが維持されるための重要な要素の一つとして、そのエリアの人口が高水準であることがあげられます。

経済的寿命
 最も重要なのは、管理・修繕がきちんとされているかです。分譲マンションは外壁の適正な修繕だけではなく、給排水管のメンテナンスも重要です。(水漏れが寿命を縮めるため)しかし、修繕には莫大なお金がかかります。仮に経済的な問題で修繕ができない場合には早期に寿命が来ます。鉄筋コンクリート造のマンションが何年もつかを考える場合にはお金の問題も非常に重要になってきます。
 人口の減少しにくいニーズの高いエリアで、きちんとした修繕計画があるマンションは百年以上もつということも十分あり得ると思います。逆に条件がクリアできないマンションは、30年、40年で寿命が来ることも十分に考えられます。

寿命が決まる3つのポイント

  1. 物理的寿命 コンクリート自体の寿命
  2. 社会的寿命 利用ニーズがあるかどうか
  3. 経済的寿命 お金の問題

【結論!】

鉄筋コンクリート造の物理的寿命は65年(日本建築学会)と設定されていますが、適切な修繕が行われている場合の寿命は「百年以上」も十分あり得る。

【どうする?】

「適切な修繕が行われているか」は、どのように知ることができますか?

【検証】

「きちんとした修繕計画・修繕積立金」があることです。
以下のマンションを、理想の修繕積立金の額と比べてみましょう。

●Aさんのマンションの場合

8階建て、延べ床面積3500㎡、お部屋の広さ64㎡

・1㎡当たりの理想の1カ月修繕積立目安335円
・1カ月当たり64㎡のお部屋の修繕積立金目安 21,440円
・12年間での理想の修繕積立金の目安約308万円
※大規模修繕の周期を12年として考えた場合

前回の大規模修繕が行われてから6年経った現在の積立額は、約67万7000円ということが分かりました。

12年間での目標貯金額は約308万円なので差額の約240万円を残りの6年間で積立できれば、ガイドラインの数値をクリアすることになります。

クリアするために必要な1カ月当たりの修繕積立金
240万円÷6年÷12カ月=1カ月約33,333円

現状の1カ月当たりの修繕積立金13,000円

次回の大規模修繕工事のときに、お金が足りなくなる可能性があります。(▲146.4万円不足)途中で積立金月額の増額、または一時金でまとまったお金を請求される場合もあります。
※ガイドラインにも幅が含まれているので一概には言えないですが、そういった危険性を含んでいると予測することもできます。

【まとめ】

物理的寿命、社会的寿命、経済的寿命にて、鉄筋コンクリート造の寿命は大きく変わります。もしも中古マンションの購入を検討されていらっしゃいましたら、このような観点も取り入れて、マンション選びをされてみてはいかがでしょうか。


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【お話をお伺いしたのは】
浦安で創業44年の(株)明和地所
売買コンサルティング事業部 白石 智広さん

2008年入社、YouTube登録者数11,500人突破・総再生数280万回!「住みかえノウハウ短大」ファイナンシャルプランナー

株式会社明和地所
0120-948-679
浦安市入船4-1-1
9:30~18:30
水曜定休
https://www.meiwajisho.co.jp/

※この内容は、フリーペーパー「浦安に住みたい!」2023年1-2月号に掲載された内容です。
※フリーペーパーに掲載されている日程が変更になる場合があります。最新情報はそれぞれの店舗・主催者にご確認ください。

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