今回お話を伺ったのは…

株式会社明和地所　売買コンサルティング事業部　営業課　係長　須山 雄太 さん
2006年入社。以来売買部として多数の不動産取引に従事。FP 関連の知識もあり、資産形成としての不動産保有の相談も得意。豊富な知識と温和な人柄で、社内外問わず信頼の厚い存在です。

令和8年度に予定されている「税制改正」、皆さんはもうチェックされましたか？ 実は今回予定の改正には、私たちの「相続税」にとても大きな影響を与える内容が含まれているんです。特に、不動産の新しい「評価ルール」ができたことで、これからの相続税に関する準備の仕方が大きく変わってきます。そこで今回は、株式会社明和地所 売買コンサルティング事業部営業課係長の須山雄太さんに、この新しい税制改正のポイントを分かりやすく解説していただきました。

税金の仕組みは「知っている」のと「知らない」では、最終的に手元に残る大切な資産が大きく変わってしまいます。 ご自身の、そしてご家族の安心な未来のために――税金対策の基本に詳しくなっちゃいましょう！

そもそも、なぜ不動産は相続税対策になるのか？

それは、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」を用いて相続税評価額を求める仕組みがあるからです。このため、「実際の価値（時価）」よりも「相続税を計算するときの価値（相続税評価額）」が低くなり、現金や上場企業の有価証券だけで持っているよりも財産全体の評価額が下がる可能性があります。

また、賃貸運用を目的に購入した収益物件は更に評価額が下がり、条件によっては評価額が時価の約5割になることも。現金のままと比べ相続税に約2倍の差が出ることもあります。（上図「現金のままVS賃貸マンション購入」参照）

【ポイント！】浦安は不動産価値が高く、相続税評価額の恩恵を受けやすい地域？！

「時価」「公示価格」「路線価」３つの数値を比較した時の、乖離率（かいりりつ）がポイント！
不動産の相続税対策では、時価と公示地価・路線価の乖離率が大きい（＝離れている）ほど、より大きな恩恵を受けることができます。浦安はこの乖離率が地方に比べると大きく、より恩恵を受けられる可能性のある地域です。

税制改正後、ルールはどう変わる？

しかし、この「収益物件を購入するとお得になる」という仕組みを利用した過度な節税が増えたことを受け、今回、制度に大きなメスが入りました。従来は取得した時期に関わらず、前述した方法で相続税評価額を求めることができましたが、2027年1月から、「相続の5年以内に取得、または新築した収益物件は、相続税評価額が原則『時価』となる」と定められました。

例外として「課税上の弊害がない限り」、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した価額の100分の80（80％）に相当する金額を、相続税評価額とするとされています。つまり、節税対策となる今までのような評価額を適用するには、「その収益物件を5年以上所有していること」が原則的な条件となりました。

これにより「そろそろ相続が心配になってきたから」と慌てて不動産を買う「駆け込み購入」では、税金対策としての十分な恩恵が受けられなくなってしまうのです。

では、どう対策する？改正後のポイントは…

一番の対策は、早めに準備をして「5年以上」所有することです。現金や有価証券を収益物件に変えて相続税対策をしようと考えていた方も、相続が起きる「5年以上前」から購入し長く所有すれば、これまで通りの相続税評価額の求め方が適用されるため、ご家族を守る十分な対策になります。

「５年所有」のルールを、前向きな準備期間として

本来、相続対策は「10年前から」という感覚で行うのが税理士業界では常識というのを聞いたことがあります。けれど実際は、「その時」が来るまでなかなか対策できていない方が多いのが現状です。だからこそ、今回の「5年の所有期間」という改正をポジティブに考えてみませんか？これを機に余裕をもって、大切なご家族の相続について考えるための前向きな準備期間を作る――。ご家族の安心な未来のために、あなたにとっての最善の方法を一緒に考えさせていただきたいと思います。

■株式会社明和地所　詳細

住所	［新浦安本店］浦安市入船4-1-1 ［浦安駅前支店］浦安市北栄1-15-13 ［賃貸管理センター］浦安市入船4-1-9
営業時間	10:00～18:00（水曜定休）
お問い合わせ	TEL　0120-380-791 WEB　総合お問い合わせフォームよりお問い合わせください
HP	https://www.meiwajisho.co.jp/

※本記事のシミュレーションは仮定に基づく一例であり、将来の投資効果や節税効果を保証するものではありません。実際の相場動向により結果は異なります。また、個別の状況により税額計算や適用ルールは異なりますので、具体的な税務に関するご相談や最終的な確認は、必ず税理士または所轄の税務署へお願いいたします。

※この内容は、フリーペーパー「ゆうゆう手帖」Vol.56号に掲載された内容です。