ボロボロの建物、放置ゴミ、漏水、家賃滞納、好き放題…を立て直す！

マンションやアパートを所有して不動産投資をする場合、不動産会社に管理を委託している方が多いです。しかし、管理がずさんで委託先を変更するか悩んでいる方もいるのではないでしょうか？ そのような状態が続くと入居者からのクレームや空室の増加、資産価値の低下を招くため、対策を練る必要があります。この記事では、ずさんな管理を経た結果、実際になってしまった状況と、その後管理会社を変えて実際に行った対策についてご紹介します。

《DANGER!》マンションの管理を委託していた不動産会社が倒産、マンションのオーナーが明和地所のお客様の親族だったため、紹介で来ていただいたのが出会いでした。引き継いだ時には契約書類等も全くなく、建物もボロボロ、家賃を800万円も滞納していた方と話し合った際には、一度も催促が無かったと言われ、驚愕しました。

【Before】ずさんな管理で、あまりにも酷い状態だった状態を見てください！

《ヤバイ❶》外壁や屋上には亀裂
漏水・コンクリ落下の危険

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外壁や屋上の亀裂からは漏水があってもそのまま放置、外壁や階段はタイルが剥がれ落下の可能性がありとても危険な状態でした。

《ヤバイ❷》共用部は荒れ放題
屋上には木が生えて…

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屋上に生えた木、コンクリートが散乱する駐車場、放置された土管など共用部は荒れ放題でした。

《ヤバイ❸》大家さんが気付いた時には
ボロボロで空室だらけ

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大家さんが気付いた時には空室だらけになっていたマンション。内装もボロボロで入居者募集すらされていませんでした。

《ヤバイ❹》家賃滞納、共用部の荷物、ゴミ捨て
住民のモラル問題

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好き放題に置いてある荷物、守らないゴミ出し、家賃滞納など住民のモラル問題もありました。

【After】約４年かけ、建物の修復のみならず住民のモラル向上など何度も足を運んで実現しました！

《対策❶》外壁のリフォーム屋上の防水工事

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漏水が発生していた当マンション。外壁の補修、屋上の防水工事など建物を長く維持する為にとても大切な工事を行いました。

《対策❷》共用部のリフォーム駐車場・駐輪場の整備

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新築当初のままのポストや面格子類なども交換。宅配ボックスの設置、駐車場をアスファルト舗装に敷き替えなども行いました。

《対策❸》内装リフォーム満室目指し募集開始

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20戸中、4年で8割のリノベーションが完了。入居者もすぐ決まりました。

《対策❹》家賃滞納者と協議、何度も足を運び声掛け、モラル向上

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モラル向上と防犯のためカメラを設置。入居者の安心を得ました。

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【担当の明和地所 素川さんにインタビュー】

Q 当マンションを初めて見た時の印象はどうでした？
―最初に目についたのはテナントです。好き放題に荷物を置いている、片付けるように言えば逆ギレ、蓋を開けたら800万の滞納。住居も空き部屋が多く、漏水があってもをそのまま放置、屋上には木が生えていました。

Q どのような内容をオーナーさんに提案したのでしょうか？
― 漏水している状態があるので建物全体の防水工事を、室内の設備が古くなっていることもあるので、リノベーションをして賃料値上げを提案しました。管理委託していただいたのは、2017年頃でしたので4年くらいかけ、住居は8割くらいは入れ替わってリノベーション済み、テナントも、全て入れ替わりました。

Q 住民のモラル問題も大変だったとか…？
― 何の管理もなく好き放題でしたので、ゴミ出しも全く守らない、共用部に荷物も置き放題でした。この問題は何度も足を運び注意するを繰り返し、防犯カメラも設置し、解決に至りました。

次号では、各対策についてより詳しくお伝えしたいと思います。

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株式会社明和地所　賃貸管理センター
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浦安市入船4-1-9
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※この内容は、フリーペーパー「浦安に住みたい！」2022年3-4月号に掲載された内容です。
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